五年前，雷纳塔（Renata）卖掉了她在多伦多Woodbine Beach湖滩区的小公寓，在一条更好的街道上买了一套更大、更贵的Condo公寓。
由于她的收入不够高，无法申请传统的抵押贷款，所以她使用了反向抵押贷款（reverse mortgage ）来购买这套价值约140万加元的新公寓。
与传统的抵押贷款不同，反向抵押贷款的金额会随着时间的推移而增加。借款人放弃房屋净值，以换取无需偿还贷款月供。
“我在新冠疫情最严重的时候买了这套公寓，想摆脱之前那套阳台很小的公寓，”雷纳塔在一封电子邮件中写道。“我担心疫情封锁会持续很长时间，而且我住的Woodbine Beach附近挤满了聚会的人，非常吵闹。”
她自2021年起就住在一套较大的公寓里，这套公寓有三间卧室（其中一间是工作室）和一个大露台。
“我竭尽全力才买下这套房子，但由于收入和年龄的限制，我只能获得40万加元的反向抵押贷款，”雷纳塔说。
五年过去后，她的欠款增加了6.5万，目前她的反向抵押贷款增加至46.5万加元，5年前的利率很低，但现在利率上涨到 6.59%了，反向抵押贷款欠债增加的速度会越来越快。
雷纳塔今年75岁，离异，有两个五十多岁的儿子。她的市政养老金、加拿大养老金计划和老年保障金加起来每年超过5万加元，加上投资收益，每月税后收入有5,500加元。
下面看看她的资产和每月开支。
资产：现金4,740元；GIC定期存款：114,920元；非注册收益基金103,190元；免税储蓄账户（TFSA）174,215元；公寓1,300,000元。
资产总计：170万元，其中现金和投资有40万。
每月支出：公寓管理费 1,310 元；房产税 565 元；房屋保险 190 元；取暖费 150 元；维护费 70 元；交通费 160 元；食品杂货 400 元；服装 100 元；礼品/慈善捐款 320 元；度假/旅行 300 元；餐饮/娱乐 480 元；个人护理 50 元；运动/爱好/订阅 30 元；医疗保健 360 元；通讯 90 元。
每月开支总计：4,575 元。
现在，雷纳塔的问题是，她是否应该缩小住房面积并偿还反向抵押贷款。
“我想看看能不能把反向抵押贷款改成普通抵押贷款，这样我还能给我的两个成年儿子留下一笔遗产，”她写道。
雷纳塔正在考虑换一套价格更低的公寓，并在今年秋季反向抵押贷款到期续期时还清贷款。
“我这个年纪，不但害怕租房带来的不稳定性，而且也不想在另一个社区重新开始，感觉孤立无援。”
加拿大环球邮报请来了理财规划师沃伦·麦肯齐（Warren MacKenzie）来分析一下雷纳塔的情况。
麦肯齐先生说，即使雷纳塔活到100岁，她的收入也足以满足她的生活所需。但是，这央她会耗尽几乎所有资产，无法像她希望的那样留给两个儿子那么多遗产。
“她想把公寓和投资组合留给他们，”理财规划师说。
他表示，假设平均投资回报率为5%，通胀率为2%，如果她继续保持目前的消费水平，按今天的购买力计算，她将留下大约50万元的遗产。这笔遗产将来自她的免税储蓄账户和流动性投资。公寓的价值将完全被反向抵押贷款抵消。
麦肯齐先生说，雷纳塔有三个选择。
她的第一个选择是放弃留下巨额遗产的目标，这样，她不需要换小房子。
“她可以选择继续住在她喜欢的房子里，房子有宽敞的露台和额外的空间供她进行各种爱好。”他说道，她可以继续享受现有的退休生活方式，让反向抵押贷款不断累积，让她的两个儿子“自食其力”。
“即使随着时间的推移，抵押贷款不断增长，最终超过了房屋的价值，她也永远不会被迫出售公寓。”
根据理财规划师的预测，到她100岁去世时，反向抵押贷款的负债将超过房屋本身的价值，不过她仍然拥有价值约50万元的投资。
然而，麦肯齐先生提醒道：如果她将来需要入住长期护理机构，她公寓的剩余净值可能不足以支付私人辅助生活设施的费用。
到2027年，雷纳塔的年收入将为54,610元，包括加拿大退休金计划（CPP）、老年保障金（OAS）和工作养老金，加上投资收益7,313元，总计61,923元。她的现金支出将包括5,768元的所得税（她可以享受残疾人税收抵免）和56,155元的日常开支。
扣除利息后，反向抵押贷款的未偿余额将增加到约51.5万元。
第二个方案是卖掉那套价值130万元的三居室公寓，还清反向抵押贷款，然后再买一套价值70万元的小公寓，这个也是雷纳塔目前正在考虑的方案。
麦肯齐先生说，还清抵押贷款后，再加上小公寓较低的运营成本，按现在的购买力计算，她最终能给儿子们留下超过200万元的遗产。同时，如果需要，她也有足够的钱支付养老院的费用。
第三个方案是保留那套较大的公寓，看看能否申请到约7.5万元的房屋净值信用额度（HELOC）。HELOC加上她的投资收益足以偿还现有的反向抵押贷款，而HELOC的利率通常低于反向抵押贷款的利率。
理财规划师说：“雷纳塔可以通过减少礼物和旅行方面的支出来筹集偿还HELOC的资金。”
如果她能将年支出削减到 46,000 元，就能实现两个目标：既能继续住在自己喜欢的房子里，又能给儿子们留下一套无抵押贷款的房子。麦肯齐先生说，按现在的购买力计算，这套房子未来价值可能超过 100 万元。
或者，她也可以尝试申请 70,000 元的传统抵押贷款来偿还反向抵押贷款，而不是申请房屋净值信用额度 (HELOC)，但她需要每月偿还本金和利息。
“这种方案的问题在于，她将没有现金储备来应对可能出现的紧急开支，”理财规划师说。如果雷纳塔面临重大支出，她将不得不增加房屋净值信用额度的贷款额度、出售房屋或申请新的反向抵押贷款。
雷娜塔最近更新了遗嘱，她应该召开一次家庭会议，以确保遗嘱宣读时不会出现任何意外。
“她的一个儿子是遗嘱执行人，但她明智地考虑指定一家公司作为遗嘱执行人，”麦肯齐先生说道，这样做可以降低她的儿子们因遗产分配而发生争执的可能性。
专家提的三个方案到底哪个好呢？
来源：
https://www.theglobeandmail.com/investing/personal-finance/financial-facelift/article-renata-downsize-condo-pay-off-reverse-mortgage-leave-money-for-sons/
