[摘要] 这位“预言帝”在总结去年一年楼市情况的同时，却罕见地表现出对今年市场的看好。
虽已交接“华远”的指挥棒，但一向被冠以“大炮”之名的任志强，其影响力却丝毫未减。
“不创新，毋宁死。”在当今的房地产业开始感叹“黄金时代”远去，不得不开始谋求“突围转型”，拥抱楼市下行的“白银时代”之时。
近日，“预言帝”任志强再次“放炮”。不同于去年年初的“风险论”，这位“预言帝”在总结去年一年楼市情况的同时，却罕见地表现出对今年市场的看好，抛出“2015年楼市将迅速回暖”“政策导致市场骤变，并非市场正常运行中出现了暴涨暴跌和泡沫”等言论，顷刻间“一石激起千层浪”。
利率变化导致市场变化
1月16日下午，任志强从专业的角度回顾了过去一年房地产市场的表现。
“其实2014年并没有那么差，糟糕只是相比2013年的行情而言，”任志强称，“2013年是一个高增长的数据，就2014年本身来说，有一些负增长指标，比如新开工、土地、投资增速、销售等都在下降，本身的落差并没有那么大，但是如果把上一年的增长和第二年的低速和负增长相比，落差就非常大。因此，我们才觉得2014年情况很不好。”
在任志强看来，导致去年市场骤变的原因归咎于个人按揭利率的变化。
“去年9月后，大部分银行把个人按揭利率迅速提高，从最初的0.7%、到最高的1.3%。按照100万元贷款，20年贷款期限，如果以6.55%的1.1倍计算，大概是23万元的利息。换句话说，当开发商的房价降了12万元以后，由于利率增长，消费者还要多付17万元。”
任志强表示，实际支付成本提高，导致2013年9月份以后，房地产销售开始出现下滑。“主要的原因是来自于个人消费贷款。当贷款价格出现变化的时候，贷款数量也发生了巨大的变化。”
任志强举了个例子，从贷款利率上涨可以看到，如果一个月收入5000元的家庭，过去每月的按揭还款2000元，占家庭收入的40%。按照刚才说的利率如果上涨1.1倍，大概每年要增加890元的还款额，房贷支出在家庭月收入的占比中占到近60%，但银行有规定，个人按揭个人按揭利率一般支付的时候不能高于50%，这就导致很多人不具备按揭贷款资格。“可以明显地看出，个人消费信贷对中国住房市场不是积极的支持，而是拖了严重的后腿。”
“2014年9.30政策以后，2014年10月份明显看到房地产销售形势回暖，到2014年11月份，销量快速上升。虽然2014年11月份的数据和2013年相比仍然是一个落后的数据，负增长，但是2014年10月份的销售数据和全国2014年1-10月份的销售数据相比，是全年销售状况最好的一个数据。”
任志强告诉时代周报记者，相比2013年全国商品房销售面积13.1亿平方米，2014年全国商品房销售面积12亿多平方米，下降总幅度8%左右，我们可以看到已经出台的降息政策对市场影响是很大的。
在任志强看来，正是因为宏观政策才导致我们市场出现了忽高忽下的变化，而并非在市场正常运行过程中出现了暴涨暴跌和泡沫。
2015年销售量将迅速回升
任志强预测：“2015年，我们根据各种情况测算，销售额会迅速回升，从去年9月份销售的最低潮开始，此后销售基本上是处于持续上升的状态。但是价格不一定随着销售量的上升而上扬，因为还有5.9万亿库存没有消化完，还有巨大的消化数字，消化得差不多了才可能改善库存状态和市场供求关系。”
任志强称，今年已出台的“房地产基金相关政策”及“城市群规划”将对未来房地产发展产生重大影响。“城镇化，特别是几大城市群的分类建设城镇化，已经成为今年及未来几年重要的基础设施投资指引，对各个城市之间的建设也会产生巨大的作用。”
就在刚刚过去的1月份，中央层面从国务院总理李克强，到包括国家发改委、住建部、财政部、国土部、国税总局、国家统计局、央行在内的七个相关部委主要领导，就当前房地产市场及未来走势密集发声。
其中，李克强总理的表态对房企而言无疑是一颗“定心丸”。他在2015年冬季达沃斯论坛上指出，中国房地产市场的刚性需求是长期的，并将带动国内相关行业和产品供给，房地产市场在一段时期内出现调整也是正常的。
“从去年全年来看，中央对楼市的政策处于偏紧的状态，到四季度才有所放松，楼市目前仍处调整周期，且出现了一些不稳定因素，今年中央对楼市政策将保持适度放松的基调。”国务院发展研究中心一位负责人对《华夏时报》记者表示。
释放求稳信号
从中央各大部委的表态来看，“今年房地产市场将平稳运行”成为一致判断。
国家发改委副主任朱之鑫1月6日在国务院政策例行吹风会上称，国内房地产并没有出现危机，房价适当波动是在挤出投机性需求，2015年将稳定住房消费。
中国人民银行行长周小川近期也公开表示，尽管中国一些城市的楼价下降，但央行应该保持货币政策稳定性，因为房地产市场不存在严重的全国性问题。
他进一步表示，如果整体经济指标稳定，央行很难出台专门针对房地产市场的政策。中国房地产市场正在经历周期性调整，一部分可以通过宏观审慎政策来应对，而不是用货币政策来应对。
“去年央行9·30政策之后，四季度全国楼市的成交数据已经有了一定的变化，如今中央释放出后续求稳的政策信号，预计金融、货币等方面的政策在今年仍然会保持适度宽松。”一位在近期参与过高层经济座谈会的开发商指出。
据媒体报道，不久前中央多个监管部门召集部分知名房企开了一次内部座谈会。监管部门在会上提出，未来量价小幅波动、投资低速增长、监管去行政化将成为楼市的新常态。中央将确保房地产市场总体平稳，但目前没有专门针对房地产市场进行干预的政策安排。
“目前住建部以及其他相关部委的政策储备中，有一部分关于定向微刺激的，从现在的市场情况而言，大规模的刺激政策不会再出现，分类、定向调控仍然是主要方向。”上述开发商补充道。
国家统计局局长马建堂则认为，房地产去年从上半年开始出现了一轮调整，销量、价格下行。四季度以来的数据显示，随着一些行政性的限购措施放开、金融信贷政策的相应调整，房地产出现了一些积极变化。
周小川及朱之鑫的表态略有不同，马建堂的表述中提到了“房地产的调整风险”，但他认为房地产风险总体已经化解，局部的风险仍在，如库存高的问题。
“无论是周期性调整、房价波动还是局部风险，中央要传递的信号都是目前房地产市场的变化仍然可控，这一点很重要。”中房协名誉会长朱中一指出。
去库存攻坚战
与发改委、央行、统计局等对楼市进行总体判断不同，住建部、财政部、国土部及国税总局则是在具体问题上给出“解决方案”。
作为房地产市场的主管部委，住建部在2014年底的全国建设工作会议中就确定了“2015年房地产市场保持平稳运行”的工作方向。进入2015年1月，住建部出台了一项看起来“十分实惠”的政策。
1月14日，住建部出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出要大力发展住房租赁经营机构、支持房企将其持有的房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点、从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。
住建部部长陈政高也在20日表示，房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已无必要。住建部拟出台收购商品房用于保障性住房指导意见。
“部分三四线城市出现的高库存情况住建部一直在监测，今年，去库存仍然是摆在这些地方政府和开发商面前的一道难题。目前中央几个部委都在研究搭建保障性住房与存量房之间联系平台，预计今年两会后就会有动静。”一位接近住建部的消息人士对记者表示。
与此同时，财政部也提出了“政府购买服务方式盘活存量房”的解决方案。财政部部长楼继伟在近期表示，2015年继续实施积极的财政政策并适当加大力度，保持经济运行在合理区间，创新机制推进保障性安居工程建设，利用PPP模式或政府购买服务方式盘活存量房，引导社会资本参与保障房的建设和运营管理。
此外，国土资源部部长姜大明认为，2015年新增建设用地将继续调减，将从增量扩张为主转向盘活存量与做优增量并举，严控总量有保有压。国家税务总局局长王军则在年初表态，今年将积极会同有关部门推动房地产税立法等工作。
“去年市场的总体变化比较快，在地方政府层面，压力尤为明显，从去年下半年以来，这种压力正自下而上地传导，因此，在房地产市场的调整上，中央希望可以慢慢来。”上述国务院发展研究中心负责人指出。
“从中央层面来说，房地产一调到底、急速萎缩不仅无利而且有害，同时，释放大利好、过度刺激的做法早已被证明是失败的，因此最好的情况是，对房地产市场适度刺激，给整体经济的结构调整以缓冲，因此从这一方面来看，2015年房地产市场的走势应该相对平稳。”一位全国性房企副总裁对记者表示。（华夏时报）
小产权房方案将出 年后楼市将有哪些变化
2015开年，楼市已经微显上扬之势，2015年1月结束，农历春节即将到来，楼市略显平静，更多的政策动态似乎要留到春节之后。兵马未动粮草先行，政策动态是楼市的风向标，有哪些楼市政策开始实施？又有哪些楼市政策在新年将要实施？
房产税停止扩容背后
去年3月的“国五条”提出要扩大房产税试点范围。去年下半年，媒体报道杭州、广州、深圳等地制订的试点方案已经成形，第二批试点即将推出，但最后扩围计划却杳无音信。
“房产税不会再扩大试点了，因为新的房地产税会在几年后出来，现在再扩大试点已经没有必要。”上述深圳市地税局负责人称。
现行的房产税暂行条例是1986年由国务院发布的，该条例对个人所有非营业用的房产免纳房产税。但2011年，上海和重庆出于调控楼市等原因，开始对个人住房征收房产税。
在深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉看来，各界对房产税的争议主要在于法理上不正当。重庆和上海出台房产税是因调控倒逼，而现在房地产税是属于税制改革的一环。今年从放弃房产税的试点，到启动房地产税立法工作，也说明了此前两地的试点失败了。
“上海和重庆在试点房产税过程中有很多问题，在抑制房价及增加地方税收方面的作用不大，因此无法在全国推广。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说。
根据上海公布的2014年预算草案，今年上海预计征收房产税27.6亿元，同比增长2.6%。而2014年上海土地出让金收入预计超过1700亿元，相比之下，房产税对财政的贡献仅是九牛一毛。
事实上，房产税和房地产税只差一个字，外界对此却多有混淆。
顾云昌告诉记者，有关房地产的税收都算房地产税，包括开发、流通、保有环节，前两个环节的税费包括房企营业税、土地增值税、企业所得税、契税等，而房产税仅仅指向保有环节。目前，房地产开发和流通环节均征税，且税负过高，但保有环节则缺失。
顾云昌认为，要推进房地产税立法，须理顺整个税收环节，该调整的调整，该取消的取消，做到不重复征税。
上述深圳市地税局负责人表示，房地产税是要把土地使用的税收合并进来，主要是针对存量房。有了房地产税后，包括住宅、写字楼、商铺等都要缴税。
在房地产税尚未立法之前，广东省近日提出将使房地产税成为县(市)级主体税种，引发广泛关注。
“这不矛盾，因为现在基本可以明确的是，房地产税属于地方税种，而广东省只是先将其纳入到地方税种体系。”上述深圳地税局负责人告诉记者，房地产税的具体立法过程、时间，均需要通过全国人大才能实行。由于房地产税涉及到整个税制改革，取决于中央推动改革的决心和力度。
本文发布于： 2015-2-3 06:43
