疫情的警报还没有解除，全省的经济活动还没有完全恢复，房价就稳中有升了吗？这应该是多数人的疑问，但事实的确如此。
在我们刚刚经历的3个月的疫情阶段，温哥华地区房地产市场的成交量从3月下旬的急剧下滑，到4月份的惨不忍睹，再到5、6月份的大幅增加，市场目前的成交量已经恢复到了历史平均水平。在这样的一个背景下，房价在小幅波动，独立屋价格稳中有升。在买家和卖家愈发活跃的情况下，市场已经克服了疫情的阴霾，开始跨入卖方市场范围。
有些人可能对老张的这种说法表示怀疑，那就让我们看一看过去3个月来市场总体房价的升跌数据吧：
在这个图表中大家可以看到，市场的房价总体上是稳定的。过去的3个月是疫情最为严重的阶段，但是房地产市场并没有出现有些人预想的“崩塌”，而是总体稳定，稳中有升，尤其是独立屋市场，过去3个月来一直维持着上升的态势。
刚刚我们还提到“市场开始跨入卖方市场范围”，是这样吗？是的，因为6月份的市场总销存量比已经达到了21.4%，这个比值表明，6月份的成交总量达到了房源总量的21.4%。每当这个比值达到和超过20%的时候，市场就进入了“卖方市场”范围，人气上升房价上升，这是卖方市场的常态。但是，毕竟全省的经济活动还没有完全恢复，疫情警报也还没有解除，这样的卖方市场氛围能否持续，或者能够持续多久，还有待观察。
但是，市场的价格系统是稳定的，这毕竟是一个好消息。
这些日子一直有客户和老张讨论，能否在疫情阶段买到性价比更好的房子。这是一种“捡漏”心态，如果是投资人谈论这样的话题，我们完全可以理解，因为任何项目是否值得投资，首先要看价格。但是如果是自住房的买家，您就不应该这样想了，因为“性价比”对于买房自住的人来说，应该是最为适合自己的房子，而不是最为便宜的房子，最便宜的房子可能很不适合您，买房自住的目的应该是享受生活，您愿意因为便宜的房价而委屈自己和家人吗？
对于自住房的买家来说，最适合自己家人的房子就是最好的房子，而这样的房子也只有在市态稳定的时候容易出现，房价也只有在市场稳定的时候才有机会从容谈判达成所愿。试想，房市惨淡的时候房源稀少，适合自己的房子自然难以寻觅；房市热络的时候，即便您能够找到适合自己的房源，可能也要和其他买家竞价购买才有可能得到，这时就谈不上“性价比”了。从近3个月来上市房源的总量变化中就可以得到佐证，4月份疫情严重市场恐慌的时候，成交量极低，上市房源也很少，5、6月份市场稳定之后，成交量得以恢复，房源总量也在大幅增加。近2个月的上市房源增量与前一个月相比，分别增加了59.3%和57.1%。
还有一些客户和老张讨论未来的房价走势问题，就此我来和大家分享一下我的个人看法。
从疫情的角度来看，独立屋在目前的市场上能够维持升势，主要是因为独立屋具有更好的安全性，这个观点老张在前几期《市场观察》中反复强调过。居住在独立屋内的人们，在日常生活中没有和其他邻居的公共空间，比如公寓的走廊、电梯、楼梯、大厅等，就避免了家居生活中Covid-19病毒的感染机会，自己和家人的安全就得以保障，独立屋甚至是城市屋便成为了市场的宠儿。这样的房源在备受青睐的同时，价格稳中有升就是自然的现象了。
从资金的角度来看，由于香港目前的乱局以及台海可能爆发的危机，大批的资金外逃寻找避风港，以及海外的安家置业，都可能成为未来相当的一段时间内香港和台湾人重要抉择。持有加拿大护照的30万港人将有很大一部分回流加拿大，一部分台湾人也会紧随其后来到加拿大，而气候宜人的温哥华地区无疑将是他们多数人的选择。所以未来市场上的外来资金将愈发充裕，房市稳步向上的趋势将得以保持。
从购买力的角度来看，温哥华本地人现在买房的贷款，主要基于去年及以往的收入情况而定，而他们以往的收入情况应该是不错的，现在买房为时不晚。如果到了明年的这个时候，他们房贷的审批就将考虑今年的收入情况了，而今年本地人收入，总体上一定会受到疫情的影响。收入降低必将影响明年本地人的房贷能力，也就会直接影响他们在房市上的购买力。可以预见的是，明年下半年的房市将会受到本地人购买力下降的影响，而这些买家的消费区域是中低价位的房产市场范围，如此，则明年中低价位的房地产市场将可能会冷却一段时间。
市场综述：
在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2020年6月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为2,443套，与2019年6月份相比增加了17.6%，与2020年5月份相比大幅增加了64.5%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比，下降了21.9%。2019年6月大温地区各类房屋的当月上市房源为5,787套，与2019年6月相比增加了21.8%，比2020年5月份大幅增加了57.1%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为11,424套，比2019年6月减少了23.7%，与2020年5月份相比也增加了57.1%。
在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,025,300，比去年同期上涨了3.5%，与上个月相比微跌了0.3%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$1,464,200，比去年同期上升了3.6%，比上个月上升了0.5%；公寓的指标价格为$680,800，比去年同期上涨了3.6%，比上个月下跌了0.8%；目前全地区城市屋的指标价格为$790,800，比去年同期上涨了2.3%，比上个月下跌了0.2%。
人气指标方面，2020年6月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为21.4%，比上一个月上升了6.4%，总体上进入了卖方市场。在各类房型中，独立屋的销存量比为19.9%，城市屋为25.2%，公寓为21.3%。销存量比值反应的是市场的人气，以上数据表明6月份的市场总体人气趋旺，实实在在地扫清了疫情之下的市场阴霾。
房地产协会官方数据表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。
关键数据：
我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场，过去一年来这几个城市区域的表现如何呢？
从上面的列表可以看出，绝大多数中心城区的独立屋价格都处于涨升状态。疫情之下，独立屋的安全性已经成为市场的共识。
公寓市场方面，由于此类房屋的可负担能力较强，也是本地买家市场的活跃区域，但是疫情之下的行情不太乐观。我们来看一看几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化：
需要大家注意的是，近2个月公寓的价格普遍偏软，主要还是疫情中的安全性原因。
热点扫描：
市况稳定热点频出，疫情之下也概莫能外。有几个城区/社区是过去一个月内市场的热点，一个是远郊的阳光海岸的独立屋市场，过去一个月内的平均涨幅为2.4%！另一个是温哥华西区和北温哥华的独立屋市场，1个月内的涨幅分别为1.2%和1.3%！第三个是南本那比和北本那比的城市屋市场，过去1个月内价格分别飙涨了2.2%和2.1%！还有值得一提的远郊斯高密市（Squamish）的公寓市场，过去一个月内价格的涨幅居然达到了4.7%！
市况要点：
省政府2016年宣布对大温地区国外买家征收15%的附加过户税的18个月之后，又增至20%，并将此附加过户税延伸至其他都市区。过户税在$300万以上的成交价部分也增加到了5个百分点。另外，几乎遍及全省的房屋空置税对住宅市场的投机行为也有所抑制。受这些因素影响，温西和西温豪宅市场在过去3年多来已经有了16%左右的跌幅，中等价格独立屋也有了近6%的跌幅。在目前的疫情之中，独立屋以其安全性备受青睐，多数城区的独立屋价格未降反升。
2. 美联储过去2年来已经连续降息3次，这次为了应对疫情可能带来的经济危机，于3月份再次宣布2次大幅降息，加拿大央行这次紧随其后，也于3月份宣布降息，降幅非常可观，虽然最近美联储和加拿大央行急速大幅降低利率是为了应对COVID-19疫情可能对总体经济的影响，但它同时又逼迫房贷利率在如此历史低位的时候继续下行，这将给温哥华地区未来的房地产市场带来巨大的推动力。待到疫情缓解之后，低利率对市场的推动力将是不容忽视的。
3. 加拿大政府已经开始实行的预算案，其中一项内容是政府拿出房屋购买价的5%至10%，以长期无息贷款的形式帮助首次购房者置业安家。这项预算案将推动一大批年轻人加入购房大军，公寓和城市屋等低价房屋市场将有望迅速受益。
4. 大温地区本地人，尤其是中等收入的工薪阶层在市场内的交易一直很活跃，中低价位的各类房屋仍然是市场上交易量最大的品种，也是市场的总体重心，房屋的可负担性依然是市场的风向标。相对低价的公寓和连体屋，以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和新建的小型独立屋的交易非常活跃。
5. 新的公寓楼盘还在不断地被推入市场，楼盘预售市场已经进入平淡期，二手楼花市场清淡，楼花转手的价格也在徐徐下调。二手楼花的利润空间几乎为零，市场上平价转让和亏本转让的楼花开始频频出现。疫情之中不乏有无力成交者，亏本甩卖楼花者愈发多见，是买家淘宝的好时机。
6. 中高价位独立屋价格过去3年多来受市场的心理因素和交易成本的影响，价格在不断下滑，西温和温西的个别豪宅社区降幅明显，曾经有些社区的极限跌幅已经超过25%。过去一年来，多数独立屋社区已经开始出现价格触底反弹的现象，温哥华西区和西温哥华的独立屋价格在最近几个月都在小幅上扬，房价几乎没有受到疫情的影响。豪宅的价格筑底形态已经显现。
7. 中低价位的独立屋和城市屋经过这一轮市场调整之后，应该正在孕育很好的市场契机。加之疫情当前，能够拥有独立生活空间和与他人生活的隔离功能尤为重要，城市屋和低价独立屋在2020年底可能有拉升的行情，具有更好的投资价值，请大家要格外关注。
8. 加拿大大选之后的移民政策将进一步放松，未来移民配额的大幅增加，将为本地的房地产市场注入新的活力，中低价位的房产市场，尤其是公寓市场将因此更加受益。
9. 中美之间的敌对与摩擦已经陷入了一场持久战，香港的局势也愈发严峻，现在又突然冒出个新冠肺炎扩散的疫情，加之中国政府近期要试行的数字货币将使得所有富豪的个人财富无所遁形，这些事件都在时时刻刻冲击着华人富裕阶层的心理承受力，他们的资金安全时刻承受着巨大的威胁，未来中国国内的资本外逃和已经进入美国以及香港的巨额资本，以及外逃的香港人的资本，将加速流入加拿大，温哥华地区的房地产市场将因此受益。
华人建商正在快速进入大中型的公寓和城市屋小区开发市场，列治文、本拿比和温哥华西区已经成为他们的主战场，素里和兰里市内共管式物业的项目开发中，华商投资愈发多见，公寓和城市屋开发用地的交易日趋活跃，单位价格平稳。
商业地产已经成为华人投资商的关注热点，在免交20%的海外买家附加过户税的政策感召下，强烈地吸引着来自中国大资金的目光，投资目标渐趋多元化，买家主要以寻求土地开发增值，以及项目的保值和稳定回报为主。大中型开发类的和租赁类的商业地产项目呈现热销状态。
各级政府都在寻求打压市场的招法，打压楼花倒卖行为首当其冲，楼花的增值税务问题、客户信息披露等问题都已经被推上风口浪尖，旨在阻挡海外热钱疯狂炒楼。目前的新楼盘预售市场和楼花转让市场已经开始受到严重影响，2019年初开始实行的楼花转让登记制度已经为此雪上加霜。
中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋过去2年多来遭受了市场的冷落，淡出了市场买家关注的热点，在目前的疫情之下逐步显示了它们的投资机会，本那比和北温哥华城区的旧独立屋最近就得到了市场的追捧，涨幅可观。希望各位多多关注。抓住机会将大有斩获。
疫情之下，留学生买家们正在迅速地退出市场，以往的这些年轻的买家已经风光不再，因为他们回国逃命者居多，留学生家长又暂时无法来加拿大。但是从今年开始，加拿大移民局加速了留学生经验类移民的审批，移民名额也在急速增加，相信未来1至2年内，这些新生代移民将对市场构成一定的推力。
菲沙河谷地区市场的房价由于可负担性较强，过去几年来一直非常火热，价格走势也一直很稳健，一年来的总体价格有3.0%的涨幅，三年来的总体价格却有高达13.8%的涨幅。温哥华地区一年来的涨幅为3.5%，三年来的总体价格却只有2.4%的涨幅，与菲沙河谷相比，涨幅还不及五分之一。所以长期来看，房屋的可负担性依然是市场的焦点，这对民用地产的投资人应该有一定的指导意义。
观察结论 ：
疫情当前，市场稳健，未来几个月的市场将持续保持慢节奏的稳定状态，卖方市场已经暂时形成但是其持续性还有待观察。总体房价稳定，不同房型、不同城区、不同社区之间涨跌互现应该是下半年的主旋律。
