近段时间，习主席和李总理皆提到房地产高库存，并将其列为当前经济难点。这其实关系到两个方面，一是楼市不稳，经济难见底；二是库存不降，金融体系有风险。
本文简要分析一下高库存与金融风险的关系。库存规模的大小和变化，反映的是市场供求关系，而供求关系直接决定价格。当前，我国房地产最大的痛点正是高库存。当然，在市场区域分化严重的情况下，高库存主要指代三四线城市和部分二线城市。
国家统计局口径的全国商品房待售面积，截至10月末为68632万平方米，同比增长14%，再创历史新高。高库存压力之下，房价不易上涨。除了一线城市和少数二线城市今年房价明显上涨外，多数三四线城市基本平稳，或小涨，或小跌。房价不涨，则企业的经营困局得不到改善，而对多数地区和多数中小房企而言，经营困难自2011年开始持续加剧。如果这种情况再持续二三年，破产或跑步的开发商还将继续增加。
另外，库存不降，房价下跌，还将威胁整体金融体系的安全。
众所周知，我国银行业对房地产抵押物有很强的依赖性，开发贷、个人房贷、政府平台贷，基本都以房地产作为抵押物，甚至连普通公司贷款和小微企业贷款的抵押物也多为房产。这也就意味着，如果三四线城市的房价继续下跌，则很多贷款的质量将趋于恶化，进而冲击金融体系。2007年美国次贷危机就是与房价下跌有关。
以五大国有银行之一的农业银行为例。2011年、2012年、2013年、2014年和2015年前三季度，农业银行的净利润增速，分别为28.5%、19%、14.5%、8%和0.57%。今年已经停滞增长了！利润不增，不良贷款大增，这日子怎么难好过？近二三年银行职工离职的可真不少，当然也与反腐之下的福利大减有关。
显而易见，造成近两年银行贷款不良贷快增的元凶，是萧条的制造业，其次以崩盘的钢贸为极端代表的批零业。而房地产业，按贷款规模能排到靠前位置，但如按不良率，却没那么可怕。尤其是个人房贷，在乱局当中，属于非常难得的优质资产。
其二，地方平台贷压力越来越大，这块与地方政府有关，没有绝对风险，却有相对风险，尤其是部分项目不死不活的耗着，影响银行利润。今年地方置换债券额度可能最终达4万亿元，即反映出地方偿债能力下降。另外，今年土地市场低迷，卖地款收入大减二成多，三四线城市地方财政吃紧。
再回头分析，如果房地产库存不下降，三四线城市的开发商怎么可能买地？今年前10个月，全国房地产开发企业购地面积同比大跌三成多，近十几年来罕见的低迷。光靠那些央企国企在一线城市抢地王，无法拯救几百个三四线城市的债务危局！
本文发布于： 2015-11-16 22:27
