中国房事：一生只能参与一次的周期

说书人接上回，接着说“房事”，在本回开讲之前，先啰嗦一个小插曲，在思考“房事系列”的期间，有个问题一直就在说书人脑海里不断重复出现：在人这一辈子有限的生命里，只能做一次的事情究竟是什么？而在经济学的殿堂里，这个问题也一直是个热门话题——周期问题。

北大的萧国亮老师在给《下一轮周期》做的序言中曾写下这样一段话：“历史有惊人的相似性！每四年股票市场会趋于一个重大的调整，而每四个月则有一个小规模的调整。整体经济每40年达到其峰值，而商品价格则每30年达到其峰值。每500年，会出现意义重大的革新。每5000年，会产生文明和城市化发展进程中的巨大飞跃。”

而该书的作者哈瑞·丹特对此的解释就是在经济运行中的众多重复中，人的生命周期（80年）是重要的原因，而且他还警示：“对于你的财富、健康、生活、家庭、生意以及投资而言，最为重要的周期变化就在眼前。这很可能是你一生中经历的第一次也是最后一次经济大萧条—因为在现有的周期中，这样的萧条每隔80年才发生一次。”要知道这本书中文版的出版时间是在2009年7月份，如今读来更有味道，全球的经济数据分化下的好转，并没有消除人们对于危机影响的担忧，虽然从2007年危机爆发至今已有近8年之久。

说书人想说的是，同样的原因，在诸多的经济周期中，我们这辈子可能只赶上一次房地产周期，由于我们的房地产的市场化是从1998年开始的，所以更有幸的是经历的很可能是我们房地产周期的第一个。

为什么说书人这么说，按照惯例先摆几个数据：

第一组数据：观察发达国家的历史数据，大体存在一个房地产市场18年周期的经验规律。而从1998年算起至今，咱们的这个市场正好是18年，而数据也似乎和发达国家的经验规律吻合了。从1998年至危机前的2007年，房地产投资的年均增速为27%，同期GDP的名义平均增速为14%；危机后在“4万亿”的经济刺激下，相应2008年至2011年期间，房地产投资的增速被维持在27%，同期的GDP名义平均增速也维持在14%。

但从2012年开始，房地产投资的增速一路下滑，至现在已经下滑至个位数增长，一季度末房地产投资增速为8.5%，为2009年7月份以来的最低值；一季度GDP名义增速仅为5.83%，同样也是2009年二季度以来的最低值。虽然今年3月30日，宏观层出台了二套房首付降至四成，公积金贷款最低首付款比例降至20%，营业税免征年限由五年改为两年等政策，即“3·30新政”，但是这一次，似乎政策之手失灵了，房市依然没有被拉起来。

第二组数据：2012年之后，我国的经济增速就一直处于下滑的态势，实际上2012年真的是我们的拐点之年，因为从这一年开始，15岁至60岁以下的劳动年龄人口开始出现绝对量的下滑，至2014年累计减少了已近千万之多。要知道日本就是在1990年在劳动力年龄人口绝对量开始持续下降之后，房地产市场出现了巨幅调整，但当时谁又能想到，这一次日本由房市周期带来的经济下滑竟然一下子就是“失去的20年”。

从去年三季度至今，中国经济GDP季调环比增速依次为1.9%、1.5%和1.3%，相对应的季调环比折年率依次为7.8%、6.1%和5.3%，几乎是在以一个季度一个百分点的幅度在下降，经济运行出现如此罕见的下调。不由得让人浮想联翩——历史既然惊人地相似，那么我们会成为第二个日本吗？

第三组数据：2014年11月，备受瞩目的“单独二孩”政策在历时5年深入调研和论证后出炉，当时国家卫生和计划生育委员会预计新政策推行后，每年将增加超过200万个新生儿。但实际情况却是远远低于预期，2014年12月，符合条件的1100万对夫妇当中，106.9万对单独夫妇申请再生育，实际生育的仅为47万对，而按照最乐观的估计，考虑到将来生育政策的逐步调整完善，出生高峰还将延续5至8年，即便是这样，这些潜在的新生人口带来的购房需求也是20年之后的事情。

第四组数据：假定平均寿命为80岁（世界卫生组织所做的《2013年世界卫生统计报告》显示，目前中国人均寿命为76岁），那么购房需求的平均年龄段差不多就在26-40岁之间，因为这个年龄段开始，我们陆续要结婚、生子，所以需要买房子、换房子。目前该年龄段的人口比重在22%左右，而在这一比重在2003年的时候是27%，年均降幅高达0.4%。

类似上面这样的数据，说书人还能找出很多，这里就不一一列举了，所以说书人觉得作为购房的主力军，这辈子我们参与的房地产周期正在结束。

更何况在此前房地产市场上升期时，我们房子的供给能力可以用井喷来形容，正如穆勒1826年在《纸币和商业困境》中所写的话：每一个期盼走在自己全部竞争对手之前的商人，会向市场提供他认为市场起飞时自己所能获得的最大份额；这没有反映出其他对手的供给，而其他人的行为也会像他这样，并且他们都没有预估到价格下跌，而一旦增加的供给进入市场，就一定会发生价格下跌，这样一来，短缺很快就演变成了过剩。这些年我们的房地产商把穆勒的这段话演绎得淋漓尽致，正如万科集团前副总裁毛大庆去年4月份有一个广受关注的“内部讲话”，最后他说：感受到了一丝凉意，而一年之后，他就离开了万科，离开了房地产行业，去拥抱互联网了。各位看官可能知道一个叫马佳佳的90后（原名叫张孟宁，是2008年云南省高考语文状元，2012年6月毕业于中国传媒大学），更是提出了“90后不买房”，她说这个话地点就在万科，而按照一般规律90后应该是下一个房地产周期的主力军。一个是建房卖房的，一个则是所谓的潜在房屋的刚需者，两个人虽不是直接对话，但不约而同地以各自的方式，选择远离房地产，是不是很值得我们深思。

还有就是房地产在经济中的分量之大，以至于该行业的趋势性调整，对于经济整体而言近乎是“我花开后百花杀”，而在新的经济增长点出来之前，经济增长始终不让人踏实，这样一来人们的收入预期、购买预期都不会很乐观。从去年下半年至今，上证综指增幅超过了120%，对此就有一种说法：伴随股市的财富效应，房地产市场的春天也不远了，就像上一轮牛市之后，在财富效应带动下，房地产市场随即出现了一轮上涨。但是这一次历史会重演吗？说书人不知道，但总觉得这种想当然的逻辑推演哪里有不对的地方。因为，生命的有限，决定了有些事情我们只能参与一次。