国际金价失守1180美元/盎司的关口，创下四年来最低水平，与此同时，国内成品油价开启了七连跌模式。
黄金价格走低，是因为全球实体经济逐渐恢复，美元逐渐走强后，曾被暴炒的黄金泡沫遭遇了挤出，同样曾经被热捧的国内楼市，也被讨论过泡沫如何高的问题，在此刻的背景下，泡沫是否会击碎，金价与油价下跌后，下一张多米诺骨牌是中国房价吗？答案，是否定的。中国的房价不在这列多米诺骨牌之中。
首先，不可否认，中国的房价存在一定程度的泡沫。有人曾经用房价租售比、房价收入比等各种国际通用的数据来衡量国内房价是否存在泡沫，用这种计算方式，北上广深的房价已经到了“令人发指”的程度。可如果放下这些国际通用判断标准，相对客观地看待一线城市的房价 …
金价油价房价是否展开轮回下跌？
你或许不开车，或许不戴金项链，但你要住房子，要消费。我们强烈推荐这张图，避免可能的“不干我事”的心态。
李克强发话 房地产的机会
10月29日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署推进消费扩大和升级，促进经济提质增效，要求重点推进住房等六大领域消费。其中，包括了“稳定住房消费，加强保障房建设”、“升级旅游休闲消费”、“鼓励养老健康家政消费”等。对此，我们有三点看法：
第一，“促进消费”成为保持GDP增速稳定的重要手段。目前，GDP增速压力仍然较大，根据国家统计局10月21日公布的今年前三季度国民经济运行情况，第三季度GDP同比增速7.3% ，全年完成7.5%增速的目标压力较大。在我国，经济增长过于依赖投资，而消费的作用被明显削弱。因此，在国内投资增速放缓、国外经济复苏乏力的情况下，拉动内需、促进消费成为了拉动经济增长的重要动力源泉。李克强此番发话的目的也在于此。
第二，房地产市场的稳定对保经济增长有重要作用。“稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件“这整句话的关键点是”稳定住房消费“。这句话将房地产归为了正常消费，也是对投机以外的购房需求的鼓励。本届政府倡导分类调控，各地政府从取消限购到调整贷款政策，刺激不断，为的是释放改善型需求，让房地产的发展更健康、更市场化。我们也看到，最近政府也释放出一系列金融政策的暖意，意在通过金融手段促进房地产市场的健康发展，以确保经济的稳定增长。
第三，旅游地产和养老地产有机会直接受益。李克强提出的第四和第六条关于升级旅游休闲和鼓励养老的两大消费领域，如“乡村旅游富民”，“产业基金等发展养老”。但值得注意的是，政府鼓励的并非单纯“圈地造房投资”的所谓旅游和养老地产，而是鼓励有产业支撑的旅游和养老，原因是：首先，有产业为支撑和主导的房地产能可持续发展，带动整个区域的经济增长，改善整个区域的环境，形成良性循环，而非打着旅游养老旗号卖房却不运营，最后形成“死城”；其次，旅游和养老产品也是以消费为核心，“让人们放心消费、享受生活”，所以应当从提高服务的角度出发，让人愿意在旅游和养老产业中消费，从而在拉动经济增长的同时提高人们的生活质量。
综上所述，我们认为，国家对经济增速的要求，也是给房地产行业带来的机会，但关键还是在于如何把握政府心态：从产品出发、从购房者需求出发进行规划和定位，注重设计、服务和后续运营，真正带动居民进行消费，才有望把握好本轮的新机遇。
11月，最好的购房时机来临？
今年以来，持续“阴跌”房地产数据终于在央行“9.30”信贷松绑政策出台之后出现了可喜的“回暖”行情。对此，在负债高企、销售放缓、现金流承压的大背景下，各家房企当前的主要工作就是快速去库存。这也意味着房企间的激烈竞争必将在年底或未来一段时间持续打响，而对于购房者来说，“最好”的购房时机已经来临。
11月2日，住建部副部长齐骥在国务院回访督查调研组对住建部进行回访时表示，近期的房地产市场政策主要是借市场调整的窗口期，把一些行政色彩比较浓的干预措施尽可能剔除。
以一线城市此前出台的限购政策为例，齐骥说，这类干预迟早要离开房地产市场。目前，除了几个特大城市由于人口规模控制问题没有放开之外，大多数城市已经把几年前推出的限制购买措施进行了调整，这也是让房地产市场回归市场化。
房价再调整
值得注意的是，上述报告中的数据是在限购基本取消、限贷放松等情况下的数据。
“很容易理解，虽然有些稳定楼市的政策出台，有利于去库存，但在库存压力较大的背景下，房企也会抓住这个销售窗口期，加紧以价换量。”北京中原地产市场研究部总监张大伟如是介绍。
也因此，价跌量涨成为10月份主要市场的体现。虽然房价数据显示市场仍在深度调整，但是成交量回暖的苗头已经显现。
中国指数研究院数据，10月42城市主要城市成交量达2416万平方米，环比上月增长12.6%，创年内最高水平。
其中一线城市成交量全线上涨，广州成交面积增幅最大，为58%，深圳次之，环比上涨47%，此外北京、上海也有超过20%的增幅。25个二线代表城市中17个城市环比回升，南京、杭州等地增幅显著。
从10月份百城房价指数来看，虽然百城房价环比、同比均下滑，但是环比跌幅缩小了0.52个百分点。
实际上，在房价调整的趋势下，四季度也被认为是年内较好的购房窗口期。
齐骥称，由于去年同期为市场高点，预计11月份之后，房价同比仍然会下降，但降幅会缩小。
张大伟也认为，11月份房价也不存在上涨可能，或将是年内买房的最佳时期。
根据21世纪经济报道记者统计，22家重点房企中，前三季度仅三成房企销售目标完成率超过70%，最高近九成，最低只有三成。
“可以说，四季度才是房企真正发力的节点，前三季度，面对和去年不一样的行情开发商还在观望，但现在市场和政策风向已经明确，再加上企业有年底考核压力，四季度将放量冲刺，且大家都有一个共识，舍价求量。”一位全国性房企销售总监告诉21世纪经济报道记者。
楼市调控手段转向
在市场调整的窗口期，齐骥介绍，除了几个特大城市由于人口规模控制问题没有放开之外，大多数城市已经把几年前推出的限制购买措施进行了调整，尽可能剔除了行政色彩比较浓的干预措施。
对于一些特大城市而言，齐骥说，人们购置完房子就要在这里生活，就形成实际居住人口的增量，对整个城市运转包括供水、公共交通、大气污染等都带来挑战，这已经超出了房地产市场的范畴。
齐骥不太赞成把去除行政化的政策叫做“救市”。
齐骥认为改善性需求也是合理需求，“前一阶段，市场供求关系紧张，合理的住房需求主要限制在购买首套住房，随着市场供求关系的逆转，改善型需求也成为合理需求。现在银行对这部分需求是支持的，但不会支持投机性需求。”
住建部新闻发言人倪虹也在日前国新办发布会上表示，用市场的手段调控市场的问题，将是下一步调控的主要方向和手段。未来一段时期，政府将更倾向于运用金融、财税等市场化手段，而行政化手段相信会越来越少。
实际上，在去行政化趋势下，诸如不动产登记、住房公积金制度建设，房产税等房地产的长效机制也在稳步推进中。
国土部网站信息显示，不动产登记联席会议制度已经建立，《不动产登记条例》也如期对外公布，根据国土部的计划，力争年底前完成省市县不动产登记职责整合，建立基础性制度;2015年健全配套制度，平稳有序实施;2016年全面形成制度体系，正常有效运行;2017年实现信息共享，依法公开查询。
齐骥也在10月16日全国房地产交易市场管理座谈会要求，以楼盘表为基础，加快推进房产测绘、预售许可、买卖合同网签、交易资金监管、产权档案管理等系统的关联与共享，抓紧推进市区县系统整合，完成纸质档案数字化，进一步加强城镇个人住房信息系统联网建设。
与之相配套的房地产税立法也在稳定推进中，原财政部财科所所长贾康推测，根据高层要求，房产税的基调是加快立法，年内不会有所动作;具体时间表来看，2015年房产税应该进入立法程序，如果2016年能够完成立法，2017年房产税将正式依法全面实施。
房贷新政下，最新最实用房贷攻略
9月30日，国家出台《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》(即“房贷新政”)，让准备贷款买房的财蜜心动不已。可是具体政策落实到每个人头上，我们需要做些什么呢？她理财就来告诉你如何判断自己是否属于“首套房”范围，能获得多少折扣的利率优惠，以及你可能会使用到的公积金贷款小技巧！
一、怎样认定首套房？
新政对此的认定方法可以用“认贷不认房”来概括，即如果你买过一套房但贷款已还清，再买房贷款利率根据首套房贷款利率执行，下限为基准利率0.7倍。
首套房如何认定？她理财整理了常见的几种情况：
1. 贷款买过一套房，但商贷已还完。
2. 首套房全款付清无贷款，申请贷款购买新房。
3. 夫妻二人，一方婚前有房无贷，另一方婚前有贷无房，婚后贷款买房。
4. 个人名下曾有两套商贷购房，均已还清贷款并出售，再次贷款买房(需提供两套房的出售证明)。
5. 个人名下有房，但当地房屋登记系统无从查询，再次买房也可按首套房算。
那么，什么情况下算“二套房”呢？
1. 贷款买过一套，商贷尚未还清，再次贷款买房。
2. 个人名下已有两套贷款购房，一套已还清，一套未还清，再次贷款买房，算二套房。
3. 夫妻二人，一方婚前商贷购房，另一方婚前公积金贷款购房，婚后以夫妻名义共同贷款并且尚未还清，再次购房，算二套房。
二、按首套房算，利率能有多优惠？
虽然首套房能享受贷款利率优惠，不过截止目前还没有银行能给到7折的贷款优惠，纵览各家银行目前的首套房利率情况，能获得9折利率就算很不错的，而且往往会附加其他限制，下面整理了各大银行最新贷款利率优惠见下表：
三、使用公积金贷款买房有什么限制条件？
公积金贷款比商贷实惠，但有一定的数额限制，目前几大主要城市公积金贷款最高限额如下：
四、公积金贷款小贴士
1. 合理拉长贷款年限
公积金贷款有上限，对大部分人来说需要“商贷+公积金贷款”的组合贷款方式。商贷利率高于公积金贷款利率，所以还贷时应优先偿还商贷。按照这个思路，就应当拉长公积金贷款期限，缩短商贷利率。这样，在每期还款额差不多的情况下，就能使还款额中商贷所占的部分更大。
2. 小两口申请公积金贷款有诀窍
目前公积金贷款政策中，公积金贷款的年限是依据房龄和主贷人的年龄来决定的，因此如夫妻二人年龄差距较大，则让年轻一方做主贷人，可拉长公积金贷款期限。
3. 买房前提前停止租房提取公积金
正在租房并且暂时没有买房打算的财蜜，可先使用公积金来分担房租压力，有买房打算后，算好时间提前停止提取公积金即可。公积金贷款额度有上限，在账户里留太多钱也不一定都能用上。这样租房与贷款结合的形式能更充分利用公积金。
本文发布于： 2014-11-4 23:09
