温哥华收入和房价比例脱节将成隐患
研究显示，温哥华房价持续飙涨，市民薪资增长却落后全国其他城市，加上人口老化与工商业地价飙涨，都是温市未来面临的长期挑战。
卑诗大学（UBC）客座教授、城市规画学者甄瑞谦（Andy Yan）日前在一场研讨会上展示温哥华未来经济、人口与社会所面对的挑战。甄瑞谦在研讨会上提醒听众，每项数字背后都是一个家庭、一个梦想与一个渴望，他特别点出温市房价与家庭收入水平的不对称。
他说温哥华房价上涨主要是豪宅所带动，数百万元的豪宅涨势即快又猛，跟着带动较低价位物业的上扬。
在“房价／收入”比率方面，渥太华与哈利法克斯处于相对平衡，但温哥华情况则与美国的旧金山与檀香山类似。
甄瑞谦指房价与收入不成比例，将是温哥华面对的长期挑战。（资料照片）
与全国其他城市相较，拥有大学学位的温哥华市民收入中位数仅4万1981元，是全国大城中最低；拥有硕士以上学位者，收入中位数也只有4万9088元，同样在全国包尾。
由于房价高不可攀，就算年收入21万元以上、属于最顶端的1%市民，若要购买100万元以上物业，还是无法获得银行核准贷款，现在温哥华西区绝大多数独立屋价格都在200万元以上。
除了“房价／收入”不成比例外，温哥华还面临许多人口挑战，尽管年轻成人继续迁入，但儿童人数减少，且人口增长最快的是年龄介于60岁到64岁族群，其次是80岁到84岁者，这些人士未来几年将面临严峻的住房挑战。
甄瑞谦指出，市民参政意愿下滑也是一个警讯，1999年2011年间，温市许多社区的投票率持续降低，尤其是西南区。在2011年市选投票率仅35%，但卡加利与多伦多等地，投票率都超过5成。
有趣的是，他发现万圣节（Halloween）派发糖果（trick-or-treat）愈踊跃的社区，市民填写人口普查问卷也愈踊跃。去年温市派发糖果热点在中区，以及“格兰威–伍连德”（Grandview-Woodland）、快乐山（Mount Pleasant）及克茨兰奴（Kitsilano）。
甄瑞谦过去他一些有关温市房价地图、公寓闲置率、外国买家比率等的研究，经常为本地及国际媒体所引用，藉以探讨温市高不可攀的房价。
温哥华建商高价疯抢公寓用地
由于温市可供开发的公寓大楼用地愈来愈少，建商不惜高价收购，市中心西端甚至出现，不到一英亩土地以8350万元成交的天价。但也有人担心此举将排挤其他商业地产投资资金。
近年大温房市畅旺，加上房价高涨，市场主流转为总价较低的公寓产品，但区内可供开发的公寓大楼用地愈来愈少，让许多建商不惜血本，高价抢购。
今年较大宗的住宅土地交易有开发商Westbank，以3240万元购入温市中心2.2英亩土地，开发「温哥华一号公馆」（Vanocuver House）公寓大楼，等于每英亩1500万元。
但这并非今年售价最昂贵的公寓住宅用地，温市西端亚伯尼街（Alberni Street）一块不到一英亩的公寓大楼建地，不久前以8350万元的天价成交，创今年新高。
专营商业地产买卖的Avison Young经纪公司年中报告指出，住宅用地仍是商业地产投资中最稀有的商品。
不过也有人担心过多资金投注在公寓住宅土地上，排挤办公室与工业厂房等其他商业地产的投资资金。
以2014上半年为例，光是大温地区金额最高的前5个公寓大楼土地交易，总金额就达2亿5560万元，比整个卑诗省所有工业用地交易金额1亿6300万元还高，占省内所有商业不动产交易金额的3成。
今年其他引人瞩目的住宅土地交易还包括列治文3号路一块4.91英亩公寓大楼用地，以6900万元售出；本拿比铁道镇（Metrotown）一块1.1英亩土地，以2070万元成交。
建商的土地取得成本高涨，意味著将来公寓的售价也会随之上扬。以温市固兰胡桥头的「温哥华一号公馆」为例，整个建案有388户，平均每户分摊的土地成本达8万3000元。
反观大温地区非住宅用地价格就相对便宜，以工业用地为例，今年每英亩价格介于100万到200万元之间。
本文发布于： 2014-10-2 08:35
