中国房地产市场：黄金时代的终结

在大谈了数年中国反重力般上升的房地产市场后，中国本土的“地王”们开始唱衰。五月二十六日，万科总裁郁亮称“人人都可以赚钱”的“黄金时代”已经过去。此前, SOHO中国总裁潘石屹就把中国房地产行业评论为泰坦尼克号：“马上就要撞到前面的冰山”。

据官方数据显示，中国的房地产市场确实在归回正轨。在今年前四个月，住宅房屋的销售较去年下降了近10%，关于新住宅的建设活动也减少了四分之一。月环比降幅则更为显著。（见图表）

为什么市场会失去动力？一种解释是因为太多的建筑“正在进行中”了。直到最近，这个争论才被房地产大亨们平息下来，他们认为一波接一波农村向城市的移民会吸收供给。据经济咨询公司龙洲经讯预计，中国处于或接近可持续房产供应高峰已有数月之久了。

需求量下降是另一个主要原因。除了对财产进行了“没房就别想娶到心上人”的文化捆绑外，投资者现在也可能准备暂缓对房屋的购买。经历了数年的两位数快速增长后，中国经济开始放缓，更重要的是，近期在某些市场，地产商给出的达到甚至高于三分之一的价格削减使得潜在买家不免有些担忧。不仅在偏远小城，连富裕的沿海城市也出现了这种降价销售。

野村证券的分析师张志伟（音译）一方面肯定结构供应过量的问题，另一方面，他认为近期的政策调整是主要原因。基于房地产市场行为与货币供应量的紧密关系，他认为，这种市场调整是由2013年中货币政策的收紧触发的。

但并非每个人都在担心。德意志银行的迈克尔•斯潘塞十分坚定地认为“这是八年内第三次衰退的开始，而不是泡沫破灭” 。房地产服务公司仲量联行的乔伊•周指出前一次衰退是2011年末的弱周期。2012年，中央银行下调了贷款利率，推动国有银行放宽抵押贷款，再加上房产价格削减，紧接而来的是销售量和销售额的强劲反弹。

一些人认为降价会导致新一轮市场反弹，另一些人则希望宽松政策能够生效。城市开始放松先前的限购令，中央银行近期再一次提倡银行扩大贷款范围。乐观者认为，由于多数大城市依旧实行着限购令，可能还有尚被压抑着的需求存在。这个理论正确与否，在不久的将来就会被验证。