经济合作发展组织（OECD）日前公布的成员国房地产市场分析报告认为，依据国民收入和房租两方面衡量，在34个成员国中，加拿大房价在被高估的国家中居第三位，仅次于比利时和挪威。
经济学家们是如何依据国民收入和房租衡量房价是否合理的呢？他们主要是看国民收入与房价的比率，及房租与房价的比率。
一般而言，房价为家庭年度收入的2.5倍左右，是最合理的比率。例如，房价是25万元，而家庭年度收入是10万元，房价与家庭年度收入之比即为2.5。这个比率越小，说明房价越廉宜，反之则说明房价虚高。
再就是房价与房租之比，合理的比率应达到15，计算方式是房价除以年度房租收入，亦即房价是20万元，年度房租收入1万2000元，房价与房租之比为16.67。这个比率越小，说明房价越合算，反之则说明房屋价值被高估。在美国2005~07年房地产泡沫期，在部份泡沫非常严重的地区，房价与房租之比曾超过20。
OECD的报告说，以房价与房租之比衡量，加拿大房价被高估64%，根据房价与家庭收入之比衡量，也被高估30%。
房价虚高最严重的比利时，如果根据房租衡量，房价被高估63%，根据国民收入衡量，被高估49%；房价虚高第二严重的挪威，根据房租衡量，房价被高估71%，根据国民收入衡量，被高估27%。在纽西兰，按照房租衡量，房价被高估61%，根据国民收入衡量，被高估23%。
该报告说，如果经济情势有变动，特别是利率上涨或者收入成长太缓慢，加拿大、挪威和纽西兰最有可能房价暴跌，瑞典也有这种可能性。
日本、德国、爱尔兰和葡萄牙则与加拿大、比利时和挪威等国相反，无论根据房租还是国民收入衡量，房价都低于应有价值，例如依据国民收入衡量，日本房价被低估30%，按房租衡量，被低估38%。
但也有一些经济学家认为，目前为OECD援用的房价与房租之比及房价与国民收入之比的标准过于苛刻，譬如将房价与家庭收入比率标准提升至3或者4，也能令人接受。他们举例说，一户年收入10万元的家庭，买一幢35万元的住宅，只要节俭点，又在购屋之前积蓄了一些年头，他们有财力承担这样的房产。
加拿大的经济学家又指出，OECD等国外机构的研究人员，对加拿大房地产市场的看法往往失于肤浅和片面，比如外国经济学家老爱用美国的例子与加拿大作比较，但他们没看到，2007~08年美国房地产崩溃时，除了美国当时的经济基本因素出现很多问题外，另一个很多人容易忽略的因素，就是加拿大人投入到房产中的自有资金远高于美国人：加拿大人房产中的自有资金比率是67%，剩下的33%是银行贷款，而美国人只拥有房产的39%，61%是银行贷款。
如果将美国家庭需要自己承担医疗费用因素计算在内，加拿大家庭的债务与收入之比更是远优于美国人。这就是一有风吹草动，很多美国人便无法保住自己的房产，加拿大人则仍能因应的重大原因。
在加拿大经济学界的共识为，加拿大房地产今后数年确实将进入冷却下降期，房地产销售量和开建量都在下跌，接着便是持续和温和的平均房价下跌，但只要不再发生全球性的经济危机，加拿大不太可能发生OECD担心那样的房价暴跌。
本文发布于： 2013-8-2 11:10
