去年美国经济的最佳迹象之一是楼市上扬。根据房地产研究机构CoreLogic，房价跟一年前相比的升幅几乎有8%，而房屋动工量更大升接近30%。然而，由于仍持续有大量拖欠房屋贷款的个案，房价和动工量的快速反弹，令人质疑此情况的可持续性。需求能否赶上供应量增加的步伐？楼市是否正在为另一轮价格调整作准备？
我们探讨过去的楼市周期，以及推动需求与供应的基本因素后，答案很明显：房屋动工量仅仅超过以往周期的低谷水平，动工量仍然大为落后于人口发展，房价返回跟收入更一致的水平。迄今为止的动工量增长是可持续的，而且现在可能只是一个开始，住宅投资和房价的复苏将维持多年。
新屋动工量大有上升空间
美国的新屋动工量有显著的周期性表现。自1959年以来共有6个大周期，它们都有显而易见的高峰和低谷。这几个周期的最高新屋动工量平均为210万个单位 (经季节性调整年率)，而最低的新屋动工量平均为85万8千个单位。回顾过去50年的楼市周期，最近一次的低谷于2009年4月出现，当时的新屋动工量是47万8千个单位。此后，新屋动工量增加了一倍，于2012年12月达到95万4千个单位。这个动工量只是刚超过以往周期的平均谷底水平，仍然远低于1960年和1970年的谷底水平。从历史角度来看，目前的房屋动工量仍低。
楼市是循环着住户数目增长的趋势，显示出周期性的表现，而住户的形成是取决于成年人口的增长，以及成人倾向组织住户的变化。这两个因素都蒙受了“大衰退”的负面影响，所以住户形成的增长减慢，并促使兴建房屋的投资下降。然而，住户形成的数量于2012年反弹至超过100万，预料未来几年还会进一步增加。之前住户增长减慢，在很大程度上是由于就业数字于经济衰退期间下降，尤其是较年轻一群的就业情况。在经济衰退和接着的劳工市场恶化期间，年轻人更倾向于继续与家人同住，而非组织自己的一个家。
人口增长支持住户形成
幸好就业增长回勇，导致就业率和住户形成的比率回升。25岁至34岁组别的就业率从2011年的73.8%反弹到2012年的74.9%，有超过一个百分点的升幅。同样地，以24岁至34岁人士为首的住户亦于这一年增加。随着就业增长于未来两年加快，这个趋势大概会继续下去。
由于成年人口每年增加240万，住户增长的保守估计是年增130万。新屋动工量仍然比这个水平低30%，由此可见进一步增加的空间会持续存在。
佛州和乔州建房量上升潜力大
美国各地都有房屋兴建量下降的现象，但一些州份的情况较为糟糕。在佛罗里达州，新屋动工量从高峰到谷底的跌幅逾90%。我们集中分析在道明集团业务覆盖范围内的州份，发现在美国南大西洋地区，似乎有最大的预期住户增长与目前建房量之间的差距。目前建房量是比预期住户增长低了逾60%，特别是佛罗里达和乔治亚州的建房量，看来会于未来几年有相当大的上升潜力。在东北部和中部的大西洋地区，建房量亦落后于人口发展趋势，但差距相对较小。
本文发布于： 2013-2-24 00:34
