老叶看房106期——投资当投温哥华市中心高档公寓

我们先谈谈贷款压力测试对房价影响程度，之前谈论最多的是压力，但是不同地区对贷款压力的测试承受却是决然不同。根据追踪15个不同城市的住房数据显示，8个城市房价较去年同期有所增长，5个城市有所下降，同时有2个城市则没有变化或者甚微。西部草原三省由于受能源和农业不稳定因素，房价下降明显，卡尔加里和埃德蒙顿分别同比下降1.7%和1.3%。而从全国情况来看，东部地区房价由于受之前持续上涨后滞影响，依然保持上扬态势。渥太华独立屋同比上涨8.3%，蒙特利尔房价同比上涨5.7%，全国同比下降了1.5%，但是7月份全国公寓价格依然保持10.1%的涨幅。东西部最为明显的对比就是，大温新挂牌数量下降超过一半，但是东部大多伦多地区新挂盘数量却有所增加。以上情况就是因为贷款压力测试，更加严格的贷款条件，利率不断上升，以及经济前景不明朗等带来的系列影响造成的。

一边是国家在进行贷款压力测试，另外一边却是市民在不断绞尽脑汁进行多重抵押贷款。8月17日加拿大住房和抵押贷款公司发布的数据显示，截止2017年12月，加拿大超过10%的债务人持有的是多重抵押贷款。也就是说，竟然有超过10%的加拿大人拿出自己的房子，进行多次抵押，然后拿出钱来过度消费。而且这些多重抵押贷款的人多集中在温哥华，多伦多和蒙特利尔这三个大城市，也从侧面反映出这些大城市房价高生活压力增加。市民在维护高房价的时候，也不得不背负着其他生活和工作诸多压力，借钱生活更能体现在大城市中。

大城市生活压力大是事实，但是眼看着周围越来越多的人在投资买房，包括那些持有旅游签证的人前来投资。难道温哥华地产真的物有所值？最近网上热议的话题竟然真的是投资温哥华房产很划算，因为加拿大房产税是北美最低的。如果从单纯房产税数据来看，温哥华拥有住房的年成本大约是多伦多一半（0.64%），是西雅图的三分之一（0.84%），旧金山的五分之一（1.16%），而温哥华实际上只有0.25%的比率，所以也有经济学家认为温哥华这种低于平均值的税率是温哥华这几年房价上涨的一个原因。其实单单从这些数据很难看出一个城市的房价上涨和下降的原因，温哥华生活成本增加，和温哥华养房子低利率也是互相抵消的。大城市也许是都市化程度高，市中心所占比重大，导致养房比率偏高。但是放眼温哥华来看，市中心在整个温哥华比重不是很大。所以养房难的统计数字是会发生偏差的，至少我们在温哥华的市民认为，这些年温哥华生活成本不断增加，而养房确实是占据大头。

我们更多时候在谈论公寓的时候，往往会把市中心公寓奉为天价，这也是事实。但是目前温哥华市中心公寓价格在全球顶尖城市中，排位不是很高，仅仅为中游水平。目前温哥华市中心公寓每平方尺为770元，仅仅排名在11位。与全球其他24个城市相比，价格远远低于香港纽约巴黎等大城市。多伦多市中心公寓每平尺为708元，位于15名。以多伦多为例，在市中心买一个600多平尺的公寓价格约为55万左右，房价为中等但是宜居城市的排名却是名列前茅为上游水平。在2018年全球宜居城市排名中，温哥华为第6，多伦多紧随其后为第7。

但是即便如此，目前来看，在公寓持续上涨几年之后，大家都在担心公寓下跌。事实上公寓走势已经显出疲态，包括价格和售出频率，现在买公寓就是所谓带着镣铐在篝火旁跳舞，但是上面也提到了温哥华市中心房价在世界大都市中仅仅排名中游。毋庸置疑的是，在公寓不明朗的情况下，买好的公寓投资保值，不贬值的高档货色永远是不变的不二法则。温哥华公寓，尤其是顶级高档公寓，一直是有钱赚的。

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