千禧世代的选择:腾飞中的新兴城市素里

尽管加拿大人口整体面临老龄化的风险，但是就大温地区来说千禧世代开始崛起，逐渐成为房地产市场的新宠。根据一份统计数据指出，大温平均年龄在19岁到34岁之间的青年人有将近四分之一选择在素里(Surrey)安家，从而带动了整座城市的年轻化。面对着住房危机阴魂不散的今天，素里为何独树一帜深受年轻人青睐? 本期《高度》周刊特别为您解读素里市的城市发展与规划奥秘。

和大温哥华其他城市相比，素里的历史可谓是十分悠久。在英国殖民者到来之前，这里是说哈尔魁梅林语的原居民聚居地，勤劳的原住民作为素里最早的主人在此繁衍生息已有百年历史。1879年来自英国素里郡的移民H.J. Brewer发现此处和他的家乡环境十分相似，于是用Surrey命名，不久后一批批的英国移民纷纷来到素里建设新的家园。

不过当时的素里总体上十分荒凉，现在的素里市中心一带当年主要是树林，林中植物包括道格拉斯杉、红崖柏、毒堇、黑莓和小红莓等，早期居民以务农和经营小商铺为主。随着英国和欧洲背景的移民增多，原住民人口开始锐减，只剩下Whalley一带为小范围居住点和墓地所在地。

进入二十世纪以后素里城市规划实现了跨越式发展，特别是1937年连接素里与新西敏的帕图洛桥于1937年开通，交通的极大改善奠定了素里发展史新的篇章。二战以后素里由一座小城陆续发展成温哥华和本拿比的卫星城市，尤其是北素里地区大量新移民涌入，住房开始增多。随着七十年代以后加拿大移民政策开放，来自世界各地的移民相继涌入，素里于1980和1990年代再次掀起新城区规划建设的高潮。为了适应人口结构导致的原有市政格局改变，1993年素里正式升格为市一直至今。

如今的素里已经渐渐成为新组建家庭首次购房的理想城市，促进了素里房地产市场始终保持着火热浪潮。以2016年前八个月为例，截止到九月，菲沙河谷地区共有3,635个新组建家庭，其中有2,251个家庭选择在素里买房，比例高达六成，由此可见素里对那些有意结婚组建家庭的青年人来讲有着独特的吸引力。

而房地产开发商在开发楼盘方面显然早已注意到了素里房市的这一趋势，另根据加拿大抵押贷款和住房公司（Canada Mortgage and Housing Corp.）的最新数据显示，超过三分之二的素里新开发楼盘为适合普通家庭的大户型住房，未来素里有望成为大温工薪阶层和中产阶级的又一聚居区。

与此同时，素里市政府一直大力支持素里房地产开发并在城市规划土地价格方面给予相当程度的优惠。有地产经纪表示，相对较低的土地价格和开发成本是素里房市保持火热的一大因素，开发商也有热情和愿意投入更多的精力参与素里住房的开发建设。

高力国际公司（Colliers International）的报告认为，在素里市的绝大多数地区，住宅用地的平均价格在每平方英尺15加元到25加元之间，相比之下温哥华西区高达200到300加元不等，本拿比住宅用地均价也有125加元。对此有住房议题活动人士表示，地价为住房建设的源头，温西等地区高地价是导致高房价的不可忽略的因素，素里在地价方面定价很低也有利于市政府和开发商建设，更多满足低收入家庭需要的可负担性住房。

不过伴随着素里房市火热的背后是房价的上涨，和2015年8月同期相比，素里公寓的均价上涨了近三成，为248,800加元。至于房价还会不会继续上涨，房屋的可负担性会不会出现危机值得进一步观察与研究。

百年大计，工商业为本，一座城市是否兴旺发达，工商业发展指标是衡量的最重要标准，同时也是房地产市场保持健康繁荣格局的参照物。随着素里新城雏形的形成，越来越多的零售业巨头纷纷看好素里的消费潜力。本年度素里新增两家沃尔玛超市，十月份又将会有号称卑诗省第二大购物中心的新商场落户南素里。相关人士表示素里人口结构近几年呈现上升趋势，大量新居民的进驻不仅构成了对满足日常生活需求的更多新商场的期盼，对于商家来说也是巨大的市场所在，相信会有不少连锁店未来会陆续在素里投资开始新的商场和购物中心。

另一方面，工薪阶层的增多也推进了素里办公用地的发展。根据工商业地产类公司Avison Young的统计，素里的办公场所空置率为17.5％，2016年上半年素里租赁办公用地面积超过了165,000平方英尺，同时由LarkGroup 在Gateway Place开发的商住混合项目也已竣工，预计将新增172,000平方英尺新办公用地，并且还将增加新就业岗位。素里工商业的快速发展无论是对市府收入还是房地产市场来说都起到了十分积极的作用。

素里之所以受到年轻人青睐，教育产业发达是不容忽视的关键，特别是加拿大排名第一的综合类大学西蒙菲沙大学素里校区的坐落，对于学生校园生活租房和毕业后当地落户安家的影响都是需要留意的新的指标。

西蒙菲沙大学素里校区位于素里市中心大厦，其中王牌专业之一的应用科学和商业行政就在这里上课。据悉近年来素里市政府一直积极创造高科技就业岗位，而办公用地面积的大幅度提高对于企业行政管理，金融市场财经等雇员的需求量也在增加。许多学子前往西蒙菲沙大学素里校区就读已经带动了素里Whalley市中心一带房屋租赁市场的火爆，不少投资者也看准这一机会选择投资公寓用来出租。如果学生毕业后选择在素里本地就业安家，对于公寓和城市屋市场来说是源源不断的潜在买家来源，之前一份民调显示，有超过半数的本地家长愿意为子女购房出具首付提供力所能及的赞助。

留学生则是素里本地教育产业的另一期待。最近由WestStone Group 和 CIBT Education Group计划的国际留学生专用教学中心建设已经提上了日程，这幢50层高的教学中心将位于素里市中心，距离购物中心、西蒙菲沙大学素里校区、未来的昆特兰理工大学素里校区都会非常近。建筑面积达55万平方尺，预计花费2.3亿加元。

根据WestStone Group 和 CIBT Education Group的规划，该教学中心建成后主要是面向大温地区的国际留学生。3-6层将出租给世界各地的教育机构；8-26层为学生公寓，提供长期住宿；同时7-27层也会拥有健身房和会客室等；28-49层为学生酒店，提供短期住宿；而前台接待在顶楼50层。

目前全卑诗省的国际留学生数量近年来在不断增加。与2014年相比人数已经增长了约25%，为卑诗省带来了超过50亿加元的收益，而素里也有数亿加元的额外收入。此外2015年联邦自由党上台以来，移民部长多次向外界放风表示留学生应是未来加国移民的主要来源，联邦政府修改移民政策是预期内的事情，如果落实又将吸引不少留学生前来求学。而西蒙菲沙大学作为留学生热衷的名校，其商科和理工科专业为留学生的首选，将来随着更多的留学生落户素里校区，对于素里当地房屋租赁市场来说预计将兴起新一轮高潮。

至于近段时期以来热议的卑诗省政府为打击房市过热和限制外资买房推出的15%外国人买房新税以及联邦政府收紧房贷政策是否会对留学生购房产生不利影响，有地产界人士表示，对于留学生购买独立屋来说会产生十分不利的影响，但如果是购买公寓，尤其是能够一次性付清全款，不仅不会受到相关影响，相反从投资自住角度来说都是不错的选择。目前独立屋价格依旧居高不下，而公寓对于留学生买家可以说是物美价廉。

素里现如今不仅是新世代工薪阶层和中产阶级的家园，更是不同族裔新移民心中的理想定居城市，对于一座城市和当地房地产市场来说良好的人文环境也是满足居住条件的要素。素里市有着来自各国不同背景的新移民族裔，多元化是素里的优势和特色，但也面临着重重挑战。

根据素里人口普查数据显示，目前全市居民当中新移民比例达到了四成多，其中印度和菲律宾族裔数量增长最为迅速，2000年以后在原有台湾村台湾移民的基础上，来自中国大陆的新移民数量也在增多，使得华人在素里人口结构也占有稳固的一席之地。

素里各个族裔移民数量的猛增有力地完善了素里多元文化社区，每年像华裔春节，印度裔光明节等少数族裔传统节日都是素里市一大盛事，吸引着主流社会和外国游客的目光。

但是移民如何融入加拿大社会，如何促进素里不同族裔间的相互交流与了解始终是一个课题。去年加拿大政府为兑现承诺，决定接受2.5万名叙利亚难民，而素里是卑诗省的重点安置地区之一，此举当时在素里社区曾引发争议，尤其是部分少数族裔反应强烈。由此可见素里多元化背景依旧面临某种程度上的挑战。

多元文化研究权威Andrew Griffith认为，对于广大新移民来说，主动适应加拿大法律，传统和价值观更为重要，而不是加拿大主动适应新移民。不过这其中也需要有一个平衡，加拿大社会必须尽其所能让新移民找到家的感觉，新移民也要全身心努力投入加拿大社会建设。

来自北马里亚纳群岛塞班岛的移民Chavez表示，移民完全可以把祖籍地的创新理念和精神带入加拿大社会，移民的涌入让素里变得人口更加丰富，文化更加精彩，同时也增强了移民在加拿大的影响力。

素里的市政建设，商业和房地产开发都呈现出繁荣向上的新局面，多元化族裔的共存是素里的一大特色，如何应对房价上涨后的房屋可负担性，不同族裔如何真正做到彼此理解尊重，对于素里市执政者来说是考验其政治智慧的时候了。