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导语：
温哥华作为加拿大第三大城市，住房成本相对于本地居民收入形同天价，也是一座世界上最昂贵的城市。皇家银行最新数据指出，本地独立屋业主购房成本高达税前收入的120%，而官方指引却告知民众，可负担房屋应在32%的水平才算合理。要在温哥华实现居者有其屋究竟是梦想还是痴人说梦？本期《高度》将展开深入探讨。
正文：
加拿大皇家银行（RBC）的经济学家每年都会展开两次专项研究，了解业主为一套标准独立屋或标准公寓所支付的房屋贷款、地税和公用事业费等开销，以及它们占税前收入中位数的比重，被称为置业能力指数。此处所说的“标准”是指适度的空间和质量，而非高档或豪华住所。研究人员假定被考察对象已经支付了25%的首付、并开启一个固定利率为5年的25年期抵押贷款。
中产家庭收入无力负担一半独立屋
RBC最近一次研究后惊讶地发现，在大温的独立屋业主，其购房与综合费用加起来竟达到税前收入的120%！相比之下，标准公寓的成本则低了许多，为收入的46%（这当然不包括每月的维护费），根据加拿大住房及房贷公司(CMHC)的指引标准，业主在房屋方面的支出不应超过全部月收入的32%，否则应视为不可负担。《金融邮报》从2015年的数据计算得出，本地中等收入水平人士的月入大约为6,225加元，据此推算，他们在温哥华可负担房价应该是464,375元。而其实大家都知道，大温独立屋均价已经达到100万元左右，两者之间的差距竟超过了一半，很显然独立屋对中产阶级而言是不可企及的奢侈品。
诚如大家所知，加国当今房贷利率正处于历史低位。20年前的1995年，5年期固定贷款利率约为12%，而今年以来八大银行5年期抵押贷款固定利率，平均介于3.06%至3.14%。其他银行例如BMO、TD和HSBC甚至有低于该水平的，竟至2.59％和2.7％。即便利率处于如此低位，温哥华的大多数人仍然无力置业，除非有人愿意买一套位于远郊的公寓。
反观加拿大其他城市，大多伦多地区独立屋置业成本约占家庭收入中位数的72%，而蒙特利尔就更低了，仅为42%，普通中产家庭在蒙特利尔足以拥有并保持一套独立屋。大温无可争议地“荣膺”整个加拿大房屋可负担性最差的城市，不仅是独立屋，温哥华公寓的置业成本也同样远高于其他城市。
根据近期卑诗省府公布的数据显示，本地约有10%的置业者是不在大温工作、或无须依赖本地经济获得收入来源的外国人。这部分人的确切人数仍不是十分清楚，但他们一直被指对推动房价上涨起着推波助澜的作用。目前尚无法预测，卑诗15%新税对遏制外国买家需求能维持多长时间。
与加拿大其他都会区相比（还有美国），低陆平原的业主收入水平实际上是最低的。大温不少居民不得不忍受居住在更小生活空间、拥有更少设施以及付出更长通勤时间的窘境，这个庞大且人数不断增长的人群，居住在少于1000平方英尺、相较于独立屋更可负担的公寓内，甚至部分拥有两个孩子的夫妇也是挤住在如此狭小的公寓里，看不到光明的前景。同样是在北美，大多数城市里的人们居住在独立屋内，每个人都享有宽敞的生活空间，咫尺之遥，却是冰火两重天。
目前温哥华本地居民中能够拥有独立屋的业主，大多是在10年或是更早之前房价相对便宜的时候置业的。今天的高房价于他们而言不是问题，事实上，飞涨的房价还有助于他们的家庭净资产增值。只是这种好日子一去不复返了。
“上车”——中产置业最大难点
有关当局近年来致力于推动向致密化转换的方式，为本地人创造更多置业可能性。寸土寸金的现实之下，开发商充分发挥天才般的创意，公寓越建越紧凑。许多独立屋业主则是依靠第二套房屋出租，获取租金收入以支撑房贷，也有父母资助子女首付资金，以帮助他们“上车”。在某种情况下，我们甚至看到不相干的个人或是夫妇，共同出资购买他们在单独情况下根本买不起的独立屋。
对本地中产置业者而言，他们最大的难点是要解决如何“上车”的问题。成功“上车”的幸运儿不外乎几种版本：
从媒体报道中经常出现类似的描述“……我的爷爷奶奶去世，在兰里为我们留下一套房子，把它卖掉之后，我们获得了足以支付首期的款项。”这是本地幸运儿的故事，也是大温不少年轻首购族的其中一个版本。
情况也可以是这样的，父母把自己的房子拿去抵押做二次贷款，他们因此可以获取房产内的大部分自有资金，这足以应付作为子女的“上车”费用。
另一种版本或许是这样的：“……我在很久以前置下一处房产，这让我有足够的积累，可以作为下一个更大一点房子的首付。”嗯，谢天谢地，幸亏这个聪明人在楼市低位时进场。
富有创意的情形是，两个并无条件的购房者，各自卖掉自己的小公寓，凑足首付款，他们搭伙完成了“不可能的任务”。
或者是，原本在加东有房产的业主，卖掉他们的加东物业来到温哥华定居，虽然一幢独立屋骤然缩水成首付款，到底还是“上车”了。
利率回归常态房奴境遇堪虞
应该看到这批幸运儿只是少数。多数人须面对更加残酷的现实，有成百上千的大温家庭，正面对破纪录的家庭债务负担，若是遭遇意想不到的打击，无论是突然失业或是利率飙升，都将使这些负债累累的家庭陷入困境。有学者在研究全球其他类似经历过房地产繁荣的城市后，认为温哥华市场后续调整的可能性极大，低陆平原居民、金融机构以及政府决策者们，都需要对这种风险有所警惕。
而住房市场一旦陷入硬着陆，不仅损害大温业主的利益，还可能使本地区经济陷入衰退。最近有经济学家估计，一旦房地产价格下跌20%，大温资产将缩水1千亿。
近期美国加快了加息的步伐，上周五（8月26日），美联储主席耶伦和副主席Fischer在Jackson Hole大会上的发言，令美国加息预期逐渐升温，加拿大加息也是迟早的事情，低利率毕竟非长久之计。若是利率回归到所谓5%的“正常”水平，会有什么事情发生？
以大温一套房价为103万的独立屋来计算，假设已支付完首付20%，以目前利率条件下月供为3,677元，利率若调升至5%之后，月供将陡然增加1,097元，至4,774元。央行早前曾经表示，高房贷的债务已使普通家庭不堪重负，有越来越多的加拿大人房贷支出超过收入的450%。《赫芬顿邮报》发现，很多家庭月供达到家庭月收入的44%，远高于CMHC的可负担能力指导原则32%的水平。
提高利率必须先解决住房负担问题，否则后果不堪设想。
根据牛津词典的定义所谓“可负担”（affordable）即为“廉价”及“价格合理”。剑桥词典对“经济适用房”（affordable housing）的定义，则是“那些虽然赚钱不多的人也能买得起及租得起的房子。”8月中旬温市长罗品信宣布，将在4块价值5千万元的土地上兴建廉租屋。粗略考察即可发现，市长所宣布的所谓廉租屋，并非为城市里最低收入的那1/3人群所负担得起。
这4个地点分别位于：
177 West Pender Street：租金介于375至850元之间，仅限于100个低至中等收入家庭使用。
3510 Fraser Street：每月租金介于750至1,400元之间。提供给大约60户老年人居住，并可能会在一楼设立一个老年活动中心。
2221 Main Street：每月租金范围定于850至2000元之间，将提供130个单位给有工作的家庭及单身人士。
55-79 和 87-115 Southwest Marine Drive：每月租金介于1,000元到2,000元，提供约130个单位给那些有工作的家庭和单身人士。
虽有部分获得住房补贴援助的单位，租金仅为375元，但肯定不会很多。
有些人或许会认为，那些无法承担在城市中心区域置业或是租房的人士，可以搬到更远的地方，例如郊区或是其他城市。但是一座健康的城市应该能够“滋养所有类别的人”，它不仅是在确保城市的多样化，也是在创建一个更充满生机与活力的环境，温哥华肯定需要高端公寓，同样也需要经济适用房。
只是按照CMHC的标准，温哥华大约有15万业主在房屋方面的开销超标，当局希望在未来的5年里兴建2,500个可负担房屋，这个额度即便全数建成也不过是杯水车薪。温哥华想要在住房方面实现居者有其屋的理想，看来是任重而道远。
本文发布于： 2016-9-3 21:40
