卑诗预算案与国际大都会温哥华匹配吗？

省府新财政年度预算案的焦点，十分罕见地大幅落在房屋政策上，新上路的物业过户税(property transfer tax，简称PTT)规定，购买75万元以下的新楼合资格买家，将可豁免支付PTT；购买200万以上房屋者，无论新旧物业均须按新增税阶缴交“豪宅税”；置业者应向政府披露其公民信息用以追踪等。这些措施与崛起中的国际大都市温哥华相匹配吗？省府真的会对本省 GDP 的最大“金主”房地产业痛下狠手？CIBC银行的房贷顾问牛俊冬应《高度》周刊要求，就预算案对房地产市场的影响及大温未来城市走向做了全面的解读和分析。

这次政策关于楼市调整的思路，大体上可以看到有“劫富”与“济贫”两大方向。

（一）过户税新政出招“济贫”

新的物业过户税出台之前，旧税制规定，购买价值在47.5万以下的物业无须缴税，新税制把原本的免税额调高至75万，亦即75万以下的新房买家，可节省最多1万3千元。这项税惠对绝大部分对住房有硬需求的家庭，主要是小家庭或是三、四口之家，以及新移民首套置业者而言，无疑是一个重大的利好。

之前所施行的购买价值47.5万以下物业免税的政策，已经存在很久了，几十年前出台时是依据当时的房价按比例厘定的，目的也是为了鼓励买房，从那时到现在房价不知上涨了多少，与现实早已脱节，有必要作重新检讨和调整。此次调整，所谓利好的涵义不是在于它会推动房价上涨，应该看到，其所惠及的人群，并不是想买豪宅的人，而是那些对住房有刚性需求、却又负担不起高房价的小型家庭，通过“济贫”为他们提供一个出口，其结果，有利于达到稳定市场的目的。

具体体现在以下两个方面：

第一，将对公寓市场起到激励作用

前几年，大温地区加快了公寓建设的步伐，市场房屋供应量比起前些年有了明显增加，有人甚至担心会有供过于求的问题，与此同时，大温因买不起房而住在公寓里的租户大有人在，令公寓租赁市场十分火爆，几乎达到一屋难求的地步，部分出租公寓的热门区域公寓空置率低至0.1%，这些租户正是公寓的潜在买家；

第二，节省1万元意味着10万的杠杆效应

买75万元以下房子免缴过户税的优惠，于那些在本地工作、主要以薪资为购房资金来源的置业者，这1万元的差别能有多大呢？如果说，他们交10%的首付款需要6万元，在以前这笔款可以购买60万元的房产，现在60万以下毋须缴税了，即刻省下1万元，若把它转移到房产上，就意味着买房上限提高了10万元的余地，这实际上是杠杆效应所产生的放大作用。

按照新政，这个获得“加持”的75万，除了温哥华市中心和西温一些很高端的公寓之外，可以在大温各个城市，例如本拿比、列治文等地，购买两卧或外加一个书房的单位，往更远一点的高贵林，甚至能更上一层楼，买一套城市屋也不成问题。如此一来，其实是在那些住房上有刚性需求买家的背后推了一把，他们当中的很多人，之前因为房价涨得太快而来不及入市；有一部分人正在观望；另一部分人则是在预算上还差“最后一里路”，现在，由于杠杆效应的影响，他们买房的额度一下子扩大了10万，对他们采取行动将有极大的激励作用，再进一步，势必推高公寓市场的买气。

（二）“豪宅税”力道有限

预算案关于楼市部分所涉及的另外一个重点，也就是前面提到的“劫富”，该拿豪宅怎么办？

众所周知去年温哥华的楼市异常火爆，特别是处于高端部分的独立屋，更是领涨全局的火车头。此次税务调涨的部分落在了200万元以上豪宅，目的是想要“劫富济贫”，与上述优惠措施互为补充。根据新政，200万以下的房产，过户税维持不变，超过200万的，则对超过的部分多征收1%的奢侈税，税率设计成阶梯式，按1%、2%、3%的比例递进，分别以20万与200万为界分为三档。

去年本地房地产市场上升大约17%-20%的幅度，按照加拿大正常年份的通货膨胀率，一般维持在2%左右，理论上说，在一个市场稳定不疯涨不狂跌的情况下，温哥华房产应该会以每年3%-5%之间的幅度稳步增长。在此基础上加上一个1%的所谓豪宅税，试图为买家加上一道购置税的“紧箍咒”，其份量相较于动辄数百万甚至上千万的豪宅而言，多少有点不痛不痒，按比例计算其实并没涨多少，如果买得起价值两百万以上房子的人，并且他们确定知道在市场稳定或不好的情况下，房子差不多能稳赚3%-5%的升值红利，一旦遇到自己真正喜欢的房子，这个1%-3%的“放血”，果真能达到阻止他们买房的决心吗？

另外，买豪宅的这部分人，有些人固然是为了投资，也有不少人确实是为了自住，他们对于房子品质的要求，远远高过他们对于需要多花一、两万元的关注，所以，几乎可以肯定，这个买家群体对如此小幅的加税额度完全不会敏感。尤其是当他们考虑到正常年份里，房子还将上涨3%-5%，所增加的1%-3%税金，只当是购房成本增加了一点而已，对他们做购买决定几乎不会有任何影响。

（三）经济低迷政府投鼠忌器

接下来把视线从这个新出台的政策稍稍移开，放眼看看加拿大的总体经济环境，推测一下联邦政府对市场将会采取怎样的动作。

对于房地产热，可以说是众说纷纭观点不一，有不少人认为现在的市场过热，政府应该出手打压，理论上讲，这或许有其一定的道理。但是从政府的角度出发，现在正处于经济不景气的情况之下，当局不得不考虑到打压可能带来的后续效应。

首先，地税是以房子的价值为依据来计算的，这个重要的税项是三级政府很重要的财政收入来源之一。另据有关报道，上一个财税年度，仅物业过户税一项，就为卑诗省府赚进高达11.5亿元的库银，其中温哥华贡献最多，达2.665亿元，占总税收的约1/4，排在第二位的是素里，也有1.008亿元进账。去年房地产市场畅旺，也使省府物业过户税的总税收较前一年增加了2.13亿元。可见政府也是房地产热的最大受益者之一。

经济政策很多时候会产生难以预料的蝴蝶效应，如果对楼市进行打压，犹如一颗石子投入水中所泛起的波澜，它什么时候能够停止，并非能以某种意志为转移的，所以打压的力度究竟应该放多大？该从何处着力？真是很难把握，弄不好会失控导致低迷的经济雪上加霜，特别是在一个自由的经济体之下，房价是根据市场供需关系决定、并通过自由调整所产生的结果，政府如果要强势介入，需要冒很大风险，他们很可能也不敢去冒这个险。

其次，政府更想做的其实并不是降低房价，或者说打压房价，而是希望如何能够维持房价，让它保持住一个可持续的增长幅度，一个相对平稳的幅度，一个可控制可预测得到的幅度。他们不希望看到像是坐过山车一样的情况发生，今年上涨20%，明年还可能涨30%，以后呢？大家都不知道，每个人的心都是悬在半空中，再往后就不涨了，甚至下跌。所以，目前摆在政府面前一个迫切的任务，是如何稳定市场，而非打压市场，从这个角度观察，就很容易理出一个逻辑来，当局应该不至于出台十分激烈的措施，更有可能是留待市场自己去调整。

（四）置业者向政府披露公民信息在统计学上意义更大

从今年夏季开始，买家在物业成交后，须向相关部门申报是否加拿大公民、永久居民或者其他国籍人士。省财政厅长麦德庄在被追问若发现海外买家是楼市过热的主因，政府会否采取措施应对时，并没有正面回应。目前外界所能观察到的，买家提交信息的意义主要是留下一个备注，方便从中了解市场处于一个怎样的状况，若按照以前的统计数字来看，其实海外买家尤其是中国买家，占比并不像传言中的那样惊人。所以如果说市场主体大致上还是以本地人为主，在进行房地产交易的话，就可以肯定这个市场仍不失为一个健康的、自由的市场，市场价值是由买卖供需等因素作用自然而然产生的结果。

纵观加拿大全国，房市在绝大部分区域，例如草原省份、卑诗省的其他地方，以及东部除了多伦多以外地区，整个魁北克省和海洋三省，这些广大的区域均处于正常的范围，并且维持在一个十分稳定的增长区间，虽然在部分地区有小幅调整，市场状况总体而言都是可预测的。

不能不看到，只有温哥华的确是个例外，这个例外由许多因素组成，其中之一就是这片区域已经成为加拿大所有优点的集合体，过去的若干年里，它成功地从世界不同的地方吸引到许许多多最顶尖的人才，这些人最终选择把这里作为自己的一个落脚点，已经成为一股强大的趋势，并且愈演愈烈。

许多本地人抗议，房价太高了，使得他们买不起房子，但其实温哥华与多伦多、纽约比，与北京与台北比，与世界上许多大城市相比，其实范围很小，若把传统意义上的所谓大温地区，从两个对角线的长度做一个计算，也都是在一个小时的车程之内。以纽约为例，生活在那里的普通人根本住不起中心区域的房子，多数人只能住到周边的卫星城里，这对他们来说早已经习以为常，并不是什么大问题。同样的情况发生在此时此刻的温哥华，有许多习惯于旧温哥华生活模式的本地人觉得很难接受，然而应该看到这座城市已今非昔比，它正在从一座普通的加拿大中等城市，迅速崛起成为一个国际性的大都会！

我们正处在这个巨变的关口，整个大温只有一个温市中心，只有一个西温，只有一个温西，这些都是这座城市最核心的区域，而城市正朝着国际化大都市的格局迈进，随着新进的高端人才而来的，还有他们挟带而来的充裕资金，所谓物以稀为贵，自由市场调节的结果自然是出价高者得，这个区域已经很难再维持以往的房价水平了，当然，对于那些本地的工薪阶层而言，他们一直都没买房，生活在这里且住了这么久，一夜之间突然发现自己买不起也住不起了，心里理所当然会受到巨大冲击，这的确需要一个调试的过程。

不过大温正在朝着国际化大都市的方向发展，成为西海岸的中心，势不可挡。其实这个发展态势对于周边的卫星城而言，是一个前所未有的机遇，它直接推动这些地区及经济整体向上提升，以前像是阿伯斯福及素里等外围区域，原本人口相对稀少，如果能够借由市场调节的作用，把核心区域过剩的人口或是过于集中的人口，向外围区域迁移，达到一个新的平衡，这对带动整个区域的全面繁荣，未尝不是一件大好事。

虽然省府新的财政年度预算案针对楼市出台种种新政，但整个银行系统，到目前为止并没有任何举措以配合这一系列新政，抑制房市过热，反而目前因为汇率的关系，亚洲或欧洲的买家在加币处于低位的情况下，他们仍然继续把资金投放到本地区来置业，此次新出台的物业过户税，或者是外国公民身份登记的举措，都不足以阻挡他们向大温挺进的步伐。

省府这边，正如麦德庄重申的那样，卑诗省欢迎投资，并强调这是让本省经济继续在全国领先的原因之一，种种迹象表明，政府并不想，也不敢对海外买家“动粗”。毕竟，房地产业对卑诗经济发展功不可没。